更新時間：2024-03-20 14:10:24作者：佚名
地方性法規對破壞房屋承重結構和主體結構違法行為的處罰幅度應如何設定？
物業交付后，如果業主沒有實際入住使用，是否需要繳納物業服務費？ 我應該繳納多少物業費？
竣工驗收后，建設單位能否將供水、供電、供氣、供熱等專業運營設施設備的所有權轉讓給專業運營單位？
由于社會歷史原因，實踐中上述財產糾紛時有發生。 為加強物業管理，解決實際問題，一些地方在立法過程中做出了一些探索性規定。
這些地方性法規與上級法律是否一致？ 上層手段有沒有突破？ 近日，全國人大常委會法工委發布的備案審查工作案例給出了答案。 法務委員會根據各方意見，根據《立法法》和《條例及司法解釋備案審查工作辦法》的有關規定，對地方性法規中涉及物業管理的部分規定提出了審查意見。 地方立法對破壞承重墻等行為的處罰規定低于上級法律的處罰，但法工委明確要求叫停。
經審查，法工委認為地方立法應當符合立法權限，與民法典和國務院有關行政法規相一致。 同時，還要注重立法的實際效果和可操作性。
地方立法不應減輕處罰并放松對承重墻等損壞的控制。
承重墻是支撐建筑物的基礎、樓板、梁、柱等主要荷載的墻體。 當地震等自然災害發生時，它們在承受沖擊方面發揮著重要作用。 私自拆除承重墻，可能需要投入巨額加固修繕，也可能導致整個房屋脆弱甚至倒塌，后果不堪設想。
今年5月，黑龍江省哈爾濱市一租戶私拆承重墻，引起社會高度關注。 據媒體報道，在施工現場，一臺小型挖掘機和叉車被運到室內進行殘酷的拆除作業。 被拆除的墻壁上，一根根鋼筋裸露在外，令人觸目驚心。 這也導致涉事大樓多層墻體出現裂縫，多名居民被緊急疏散安置，總共造成損失超過1.6億元。
無獨有偶，私人拆除承重墻的現象并非個案。 類似案件多地發生：今年4月，廣東省廣州市白云區嶺南新世界一居民在裝修過程中私自拆除承重墻，導致房屋上層局部出現裂縫。 ; 今年2月，浙江省杭州市一小區居民非法裝修、破壞承重剪力墻，導致多名居民墻體出現裂縫； 2022年5月，湖北省武漢市一居民私自砸毀承重墻，導致多名居民家中墻壁出現裂縫。 業主集體譴責涉事人員...
這種損害其他業主生命財產權益的行為引起了社會的高度關注。 公眾對此反應強烈，持續要求嚴懲私自拆除承重墻的違法行為。 住房城鄉建設部也為此專門發出通知，要求堅決遏制私拆承重墻等違法違規行為。
目前，我國法律法規對私拆承重墻的處罰有明確規定。 《建筑法》第七十條規定，違反本法規定房地產經營與估價專業，擅自實施涉及改變建筑物主體或者承重結構的裝修工程的，責令改正，處以罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 造成損失的，應當承擔賠償責任； 構成犯罪的，依法追究刑事責任。 《建筑工程質量管理規定》（以下簡稱《規定》）第十五條規定，裝修過程中，建筑使用單位不得擅自改變建筑主體和承重結構。 第六十九條規定，建筑使用人違反本條例規定，在裝修過程中擅自改變建筑主體和承重結構的，責令改正，處五萬元以上以下罰款； 10萬元以上。
但在實踐中，一些地方性法規規定的處罰力度低于上級法律的處罰力度。 某省份《物業管理條例》規定：“業主、物業使用人有下列行為之一的，由有關行政部門給予處罰： （一）違反本法第七十一條第三款規定的；規定并破壞房屋的承重能力。 建筑物或者主體結構損壞的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門責令立即改正，恢復原狀，可以處1萬元以上5萬元以下； 情節嚴重的，可以處五萬元以上十萬元以下的罰款。 美好的……”
對此，法制委認為，根據《條例》，建筑使用者在裝修過程中擅自改變建筑主體及承重結構的，將處以5萬元以上罰款。不超過10萬元。 某省物業管理條例規定，業主、物業使用人損壞房屋承重結構或者主體結構的，處一萬元以上五萬元以下罰款。 情節嚴重的，處五萬元以上十萬元以下罰款。 該罰款明顯低于《條例》規定的罰款數額，屬于放松管制，不符合上位法律的規定。
法工委認為，制定機關應提高認識。 房屋的承重結構、主體結構涉及公共安全，地方性法規應當嚴格執行上級法律的相關規定，不得放松管制、減輕處罰。
業主未實際入住時是否可以減免或者減少物業費，可以在合同中約定。
物業費繳納一直是物業管理中無法回避的問題。
如果房子交付后沒有搬入或裝修，還需要繳納物業費嗎？ 如果我必須付款，我可以打折嗎？ 在實踐中，這個問題經常被提出。 本案中，法務委員會對相關問題進行了澄清。
關于物業費的繳納，《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務提供者繳納物業費。 物業服務提供者已按照協議和有關規定提供服務的，業主不得以不接受或者不需要接受相關物業服務為由拒絕繳納物業費。 《物業管理條例》第四十一條規定，業主應當按照物業服務合同繳納物業服務費。 業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主應當按照約定承擔繳納物業服務費的連帶責任。 已竣工但尚未銷售或者移交購房人的房產，物業服務費由建設單位繳納。
法工委認為，根據民法典規定，業主應當按照物業服務合同向物業服務企業繳納物業費，不得以有下列情況為由拒絕向物業服務企業繳納物業費：不接受或者不需要接受相關物業服務作為抗辯。 。 《民法典》沒有規定物業費的確定標準以及不同情況下的繳納比例。 實踐中，對于未實際入住的業主是否可以減免物業費的問題，可以在物業服務合同中約定。 沒有約定的，適用民法典的規定。
實踐中，某省物業管理條例規定，已竣工但尚未銷售、交付購房人的房產，物業服務費由建設單位承擔。 物業交付后，業主未實際入住使用的，需支付總物業服務費的70%。 對于這一規定，法務委員會認為缺乏優越的法律依據，在實踐中難以操作。
地方政府無權規定專業運營設施設備所有權的轉讓。
在本次公布的案件中，法工委還就專業運營設施、設備的所有權由建設單位向專業運營單位轉讓問題給出了審查意見。
實踐中，社區內變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓及相關管道等專業運營設施設備的歸屬情況相對復雜。 某省物業管理規定規定，竣工驗收后，建設單位應當移交變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓等專業運行設施設備以及相關管道的所有權等專業運營設施設備，交給專業經營單位組織安裝施工； 專業經營單位接管并負責專業經營設施、設備的管理、維修、保養和更新。
法工委認為，地方性法規的這一規定與上位法不一致。 原因是，《民法典》第271條規定，業主對住宅、商業建筑等建筑物的專有部分享有所有權，并對專有部分以外的共有部分享有分享和共同管理的權利。 第274條規定，建筑區域內的其他公共場所、公共設施和物業服務建筑，屬于業主所有。 《物業管理條例》第二十七條規定，建設單位不得擅自處分業主依法享有的財產共有部分、公用設施、設備的所有權或者使用權。 《物業管理條例》第五十一條第一款規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當承擔物業管理范圍內有關管道、設施、設備的維修、保養責任。依法對物業管理區域進行管理。
法工委認為，根據民法典的規定，業主對建筑物專有部分享有所有權，對建筑區域內的共有部分享有共有權。 變（配電）、二次供水、換熱等為業主公用部分。 燃氣調壓等設施設備及相關管道的所有權屬于業主共同所有，建設單位不得將其所有權轉讓給相關專業經營單位。 根據《物業管理條例》，供水、供電、供氣、供暖等共用設施設備的所有權屬于業主共同所有，不影響相關單位對專業物業的維修、保養責任。經營設施和設備。
法工委指出，某省物業管理條例中關于建設單位應當將專業運營設施、設備所有權轉讓給專業運營單位的規定，涉及公民基本財產權，與《物業管理條例》的規定不符。民法典。 地方性法規無權作出上述規定。 。 （朱寧寧）
課程背景
2023年，開發企業礦山爆炸風險將更加凸顯，行業下行趨勢明顯。 在房地產母公司“抓骨頭療傷”的大環境下，傳統房企需要探索屬于自己的內涵式發展道路。 面對成本上升、員工流失率高、業主不滿、資金不利等問題，擴大多元化經營成為物業企業生存的唯一出路。 如何將物業管理企業打造成集管理、服務、便利、商業效益于一體的資源整合平臺，打造提供多元化經營項目的綜合服務集成商，已成為物業企業創新模式、實現轉型升級的關鍵點。業務突破。
本次培訓旨在重點關注物業企業“非四保”類別營業收入的拓展。 講師都是多年從事一線房地產運營的管理人員。 他們通過現代互聯網技術和產業聯盟，將行之有效的成功經驗與同行分享。 發揮優勢，將各類物業企業轉型為能夠深度賦能各類企業和創業群體的平臺。 物業從業者將引導線下服務商，然后聚焦區域內線下社區的居民和用戶，解決他們的問題。 各種需求。 通過成熟的制度安排，不僅能讓相關社區業主深度受益，還能幫助物業成為“永久管家”，獲得豐厚回報。
課程收入
1、對標桿物業多重管理體系建設進行360度解碼；
2、改變傳統物業管理公司的困境和頑固虧損，扭虧為盈；
3、全面掌握整合外部資源的技能房地產經營與估價專業，實施服務集成商模式；
4、改變現有企業主訂單量低的問題，讓多元化經營真正成為利潤增長點；
5、深入理解和掌握社區電商實現快速落地的有效方法。
培訓對象
1、關心物業管理企業運營效率的決策管理者（事業單位總經理、副總經理、后勤管理負責人）；
2、負責物業項目經營效益的特定中高層管理人員（項目經理、主管等）；
3、物業管理公司專門設立的各業務部門的員工；
四、物業管理服務相關協作部門及人員。
時間和地點
2023年9月21日-23日（21日報到）長沙市（具體地點，會務組將在開課前一周出具《參會確認函》）
講師及培訓大綱
? 9月22日上午
《物業企業多元化經營及增值服務項目開發》
? 講師：梁老師
? 講師簡介：北京市海淀區和諧社區發展中心（GOCO）研究員，中國物業管理協會產業發展研究專業委員會、產學研專業委員會委員，物業管理標準化專家，曾就職于蓮花、奧特萊斯、南方、恒大、正方物業等國內物業品牌公司，并為多家品牌物業公司提供咨詢服務，取得了良好的業績。 行業20余年，專注打造物業管理標桿和品質創新； 在擔任物業管理領域董事長期間，他在行業內率先探索各類經營項目，取得了優異的業績； 發表行業文章200余篇，編寫了《物業管理前期服務實用工作手冊》。
? 培訓大綱：
1、物業管理產品
1、物業管理模式分類
2、從第三方運營向平臺服務轉型
3、企業管理變革
2. 品牌物業管理的真實歷史
1.深圳案例
2、山東濟南案例
3、河南案例
4、石家莊案
3、物業管理要素
1. 公共資源開發
2、發展增值服務
3、團隊價值運營
4、先進的品牌管理
4、未來物業管理及價值研發
1、互聯網思維
2、數字化在物業服務中的應用
3. 模塊化業務案例
? 9月22日下午
《物業品牌建設與社區電商案例實踐》
? 講師：趙老師
?講師簡介：地產365電商微信平臺總負責人、武漢理工大學經濟學院創業導師、武漢南湖街道社區治理創新咨詢專家、多家地產企業多元化經營顧問、“微信公眾號” 《住宅與地產》雜志社》專欄作家，擁有《物業企業新媒體運營十課》、《如何寫出令業主滿意的文案》、《物業增值服務及各類業務》等精品課程運營》；曾成功策劃并實施過房地產、餐飲、美容化妝品行業的新媒體營銷案例。2015年作為顧問幫助某美容公司實現單年營收數千萬，后參與策劃河北省知名“美女茶賭”活動營銷。
? 培訓大綱：
1、品牌建設、基礎服務、多元化經營
1.1 為什么要打造品牌？
1.2 地產多元化經營概況
1.3 品牌建設與多元化經營的關系
2、物業社區電商項目立項及其六大要素
2.1 了解用戶
2.2 利潤決策
2.3 理解團購
2.4 項目選擇
2.5 設計模式
2.6 收入分配
3、社區電商實際案例分析
? 9月23日全天
《物業管理多元化經營實戰實踐》
? 講師：黃老師
? 講師介紹：
MBA、內部明星講師
中國物業管理協會社區生活服務委員會委員
萬科地產/房地產學院經濟管理系主任
萬科物業管理領域十佳講師之一
房地產管理和評估領域的學科帶頭人
萬科地產研究院地產課程研發團隊成員。
中國注冊房地產估價師、注冊房產經紀人
天津塘沽海洋石油化工園區土地集約利用評價項目負責人
? 培訓大綱：
一、物業企業發展七大難點
2、物業公司開展多元化經營的頂層設計
2.1 探討物業管理發展的五個階段
基礎物業服務階段：保安、保潔、綠化、設備設施
特色服務發展階段：根據業主需求開展個性化服務
資產管理運營階段：房屋租售業務、裝修業主
五星級管家服務階段：一站式→一線→白金管家
智慧運營轉型階段：互聯網→社區O2O→智慧社區
2.2 恪盡職守，不忘“本源”
思考：物業管理的“基礎”是什么？
案例：萬科的兩大發展愿景
2.3 關注業主口碑，培養用戶粘性
2.4 開展多元化經營，降低業主成本
案例：物業公司利用天貓模式攜手韻達快遞為開元帶來歡樂
2.5 借助現代平臺打造社區O2O商圈
3、重構角色定位，建立社區綜合服務集成商
3.1 設計前端，快速集成，率先成為總承包商
3.2 社區經濟模式下社區服務體系的兩大要求
方便、惠及全體社區居民的社區服務體系
“社會福利”特殊群體社區服務體系
3.3 物業管理的“六脈劍”
針對不同物業定位市場提供差異化??服務
為不同類型的房產市場提供多元化服務
針對不同客戶群體提供人性化服務
商業項目隨著消費觀念的變化而與時俱進
經營項目立足于為客戶提供優質的物業服務
為客戶尋找他們需要但不了解的業務項目
4、解密萬科案例，復制成功基因
4.1 萬科物業32年品牌建設歷程
4.2 解讀萬科地產多元化業務DNA
從“保險策劃”到“保險交付”
從“硬裝修房”到“舊房改造生意”
從“社區倉庫”到“業主私人倉庫”
從“一卡賺錢”到“玩互聯網資本”
從“汽車美容”到“交通出行綜合”
從“房屋租售代理”到“民宿經營”
從“空氣質量檢測”到“室內空氣質量管理”
從“社區旅游”到“戶外體驗”
從“業主食堂”到“上門宴請”再到“特色餐廳”
從“UBER模式”到萬科地產的“智慧聯盟”
……
4.3 實踐探討：萬科物業更名為萬無云的內在邏輯
5、標桿物業差異化商業模式深度分享
5.1 案例：XX地產高端會議服務
5.2 案例：XX物業貼心養老服務
5.3 案例：XX物業公共商業服務
5.4 案例：全球五大銀行業務模式分享
5.5 案例：保利地產“大地產”戰略
5.6 案例：碧桂園“新地產”開發模式
收費
2980元/人（費用包含：培訓教材費、講師費、場地費、茶歇費等）。 如需住宿，請在報名回執表中注明。 食宿統一安排，費用自理；
團體報名優惠：企業團體報名或3人以上個人報名，每人立減200元。
登記方式
1、報名時間：8月22日至9月20日
2、聯系人：趙老師（微信同號）
3、請參賽者填寫報名回執表（附件1）并發至郵箱。
4、轉賬信息：
賬戶名稱：坤聯教育科技（河北）有限公司
開戶銀行：河北銀行股份有限公司金橋支行
賬號：906
（請在報名回執單上注明發票信息）