更新時間：2024-03-20 14:09:57作者：佚名
試卷 第 1 頁（共 1 頁） 房地產(chǎn)管理格式 測試名稱： 年級： 學號： 題型 選擇題 填空題 回答題 假題 計算題 附加題 總分 評分 評估分數(shù) 1. 單選題（共40題，共40分） 1、租金調(diào)整及訴諸法律時可能出現(xiàn)的糾紛風險是（）。 （1 分） A. 收入現(xiàn)金流風險 B. 資本價值風險 C. 比較風險 D. 未來經(jīng)營費用風險 2、目前，我國個人住房抵押貸款最長期限不超過（）年。 （1 分）A10 B15 C20 D303。 某房地產(chǎn)投資項目總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元。 經(jīng)營期內(nèi)年均利潤總額600萬元。 平均每年稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本利潤率為（）。 （1 分）A12% B20% C24% D30%4。 關(guān)于房屋的建筑面積，正確的說法是（）。 （1分） A、房屋建筑面積不包括本期竣工的房屋建筑面積。 B、房屋建筑面積不包括在建非商品房建筑面積。 C、房屋建筑面積是指報告期內(nèi)全部建成的房屋建筑面積。 D、房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后停工或延期施工的房屋施工面積 5、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資不確定因素的表述中，正確的是（ ）。
（1 分） A. 空缺率與有效總收入成反比變化。 B、通過與物業(yè)服務公司簽訂長期合同，可以完全消除通貨膨脹對營業(yè)費用的影響。 C. 股權(quán)投資比例高意味著投資者承擔投資風險，風險與回報同時增加 D. 金融機構(gòu)通常要求投資者的股權(quán)投資比例不高于一定的要求比例 6. 在下列財務報表中，基本數(shù)據(jù)存儲在( )中。 （1分） A 輔助報表 B 資產(chǎn)負債表 C 資金來源及運用報表 D 現(xiàn)金流量表 7. 房地產(chǎn)投資方案的比較和選擇通常在（ ）之間進行。 （1分） A 獨立方案 B 互斥方案 C 凈現(xiàn)值法 D 等年成本法 8. 土地一般不被破壞，地上建筑物及附著物耐久性良好，說明房地產(chǎn)投資非常合適作為 A 類 ( )。 （1分） A 長期投資 B 短期投資 C 風險投資 D 金融投資 9、（）中，通常有一家或幾家大型百貨商店作為主要租戶。 （1分） A 市政購物中心 B 區(qū)域性購物中心 C 住宅區(qū)購物中心 D 鄰里服務店 10.在市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，物業(yè)租金水平主要取決于（ ）。 （1 分） A. 房產(chǎn)租賃運營成本 B. 同類型房產(chǎn)的市場供求情況 C. 房產(chǎn)租賃稅費水平 D. 業(yè)主期望的投資回報率 11. 下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，影響最大的是不包括建筑安裝工程費用的是( )。
（1 分） A. 三個連接和一個固定費用。 B、設備購置費。 C.結(jié)構(gòu)工程費。 D. 電梯安裝費。 12、竣工驗收工作程序一般分為三個階段。 下列哪一項不屬于其工作程序（ ）（1分） A 個別工程竣工驗收 B 整體驗收 C 綜合驗收 D 竣工驗收備案 13、房地產(chǎn)投資項目財務評價選用的基準收益率為一般投資者的要求是（ ）。 （1分） A.最高投資收益率 B.平均投資收益率 C.最低投資收益率 D.平均成本利潤率 14、投資者以100萬元購買商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元是銀行提供的。 年利率8%的貸款，每年付息，到期還本，此項投資每年凈營業(yè)收入為12萬元。 貸款期限與經(jīng)營期限相同。 本次投資的資本收益率為（）。 （1 分）A8.80% B12.00% C14.67% D20.00。 投資者預測大型公共設施的投資建設計劃，并就近進行預投資，最終取得巨大成功，則投資者利用了房地產(chǎn)投資的特點之一。 （1分） A 容易受政策影響 B 依賴專業(yè)管理 C 投資價值難以判斷，容易出現(xiàn)資本價值風險 D 具有利益溢出和轉(zhuǎn)移 16、政府對道路、公園、博物館等公共設施的投資可以顯著提高附近房產(chǎn)的價值。
這是指房地產(chǎn)投資具有（ ）特征。 （1分） A.地點選擇極其重要。 B、投資價值難以判斷，容易產(chǎn)生資金價值風險。 C、容易受政策影響。 D. 存在利益溢出和轉(zhuǎn)移。 17. 房地產(chǎn)投資適合作為長期投資。 分析原因，錯誤的是（）。 （2011真題）（1分） A 土地不會被破壞 B 地上建筑物耐用 C 流動性差 D 土地使用權(quán)年限長 18. 抵押型REITs的主要收入來源是（ ）。 （1 分） A. 房地產(chǎn)銷售收入 B. 房地產(chǎn)增值收入 C. 房地產(chǎn)租金收入 D. 抵押貸款利息收入 19. 服務人口 10,000 至 50,000 人，年營業(yè)額在 30 之間萬元、億元，在住宅區(qū)的商場中，日用百貨、超市通常是主要租戶，這類商業(yè)物業(yè)稱為（）。 （1 分） A 區(qū)域性購物中心 B 居住區(qū)購物中心 C 鄰里服務店 D 專賣店 20、列入儲備土地的前期開發(fā)、保護、管理和臨時利用，以及儲備土地的融資和實施前期開發(fā)等均由（ ）負責實施。 （1分） A 開發(fā)商 B 土地儲備機構(gòu) C 建筑商 D 土地一級開發(fā)企業(yè) 21. 開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)質(zhì)量與市場領(lǐng)先者相似。 如果定價低于市場領(lǐng)導者，則使用（）。
（1分） A.領(lǐng)先定價法 B.挑戰(zhàn)定價法 C.價值定價法 D.跟隨市場定價法 22.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作不包括（ ）。 （1 分） A 制定物業(yè)戰(zhàn)略計劃 B 監(jiān)控物業(yè)運營績效 C 客戶報告和現(xiàn)金管理 D 協(xié)調(diào)物業(yè)服務公司與租戶之間的關(guān)系 23. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了一個住宅項目，面積為3萬平方米，容積率3.0，預計開發(fā)總成本4.5億元，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。 若成本利潤率達到30%，則住宅平均銷售單價為()元/平方米。 （1 分）A6500.00 B6878.31 C7142.86 D7751.9424。 某房地產(chǎn)投資項目資產(chǎn)6000萬元，負債3500萬元，流動資產(chǎn)總額3000萬元，流動負債總額1500萬元。 則該項目的速動比率為（）。 （1分）A80% B120% C171% D230%25。 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源不包括下列選項中的（）。 （1分） A 土地 B 資本 C 環(huán)境 D 勞動力 26、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應房地產(chǎn)市場的波動，通過降低成本利潤率來確定其商品房的銷售價格。 計價方法為（）。
(1 分) A 認知價值定價 l29． 某市擬將某重污染企業(yè)從本市A區(qū)搬遷至B區(qū)。 那么B區(qū)的房地產(chǎn)投資就會減少。 這主要是由于房地產(chǎn)投資增加所致（ ）。 特征。 （1分） A.地點選擇極其重要。 B、可實現(xiàn)性差。 C、要及時投入改造、改造。 D. 存在利益溢出和轉(zhuǎn)移。 30、房產(chǎn)購買價款為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的按揭貸款。 正常經(jīng)營期間，年租金收入15萬元，年營業(yè)費用7萬元，年本息支付3萬元，所得稅稅率33%，則稅前現(xiàn)金收益率為投資金額為（ ）。 （1分）A6.25% B10% C16.67% D16%31。 一家人購買了一套面積88平方米的商品住宅。 單價9000元/平方米。 首付為房價的30%，其余為如果銀行提供個人住房抵押貸款，年利率6.48%，每月還款增量0.5%，還款期限20年，第10年正月家庭總金額為()元。 (1 分) A4172.28 B4193.14 C7072.32 .4332。 開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目和一些其他類型的開發(fā)項目。 該業(yè)務模式下的現(xiàn)金流入為（）。
（1 分） A 銷售收入 B 租金收入 C 利息收入 D 轉(zhuǎn)售收入 33、建筑規(guī)模一般在 1 萬至 3 萬平方米之間，服務人口在 10 萬至 30 萬平方米之間，年營業(yè)額在 1 億至 30 萬平方米之間米。 5億元之間，房產(chǎn)為（）。 （1分） A 市政購物中心 B 區(qū)域性購物中心 C 住宅區(qū)購物中心 D 鄰里服務店 34、建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積的比值稱為（ ）。 （1分） A 有效面積系數(shù) B 建筑密度 C 空置率 D 建筑容積率 35、已知投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元； 當貼現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。 則該投資項目的內(nèi)部收益率為（）。 （1 分）A11.12% B11.36% C11.66% D12.95%36。 假設一定時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的預期收益率為15%，國債投資收益率為10%，整體市場平均收益率為20%，則房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為（）。 （1 分）A0.25 B0.50 C1.5 D2.0037。 2012年某市房屋施工面積2000萬平方米，竣工面積700萬平方米； 2013年新開工住房面積800萬平方米。 竣工面積900萬平方米。
若不考慮停建、延期等因素，2013年全市房屋建筑面積為（ ）萬平方米。 （1 分）A1200 B1900 C2100。 消費者的購買行為不包括（）。 （1分） A 習慣性采購行為 B 單一采購行為 C 復合型采購行為 D 解決不協(xié)調(diào)的采購行為 39. 詳細可研階段建設投資估算的準確度為（ ）。 （1分）A±10% B±20% C±25% D±30% 40． 房地產(chǎn)開發(fā)可分為幾個階段，其中建設工程招標文件的編制屬于（ ）。 （1分） A 投資機會選擇與決策分析階段 B 前期工作階段 C 建設階段 D 租售階段 2. 選擇題（共 15 題，共 15 分） 41. 房地產(chǎn)市場可以根據(jù)房地產(chǎn)的用途細分為幾類。 細分市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在（ ）等方面存在差異。 （1分） A 投資決策 B 規(guī)劃設計 C 工程建設 D 區(qū)域范圍 E 產(chǎn)品功能 42、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)凈收入、利稅等存在的數(shù)量關(guān)系是（ ）。 （1分） A 營業(yè)收入=銷售收入+租金收入+自營收入 B 利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額 C 稅后利潤=利潤總額-所得稅 D 營業(yè)利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-期間費用-營業(yè)稅 E 營業(yè)稅=營業(yè)稅+城市維護建設稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅 43.房地產(chǎn)投資者的債務融資方式有（ ）。
（1 分） A. 合作開發(fā)方式 B. 已竣工房地產(chǎn)抵押貸款 C. 在建房地產(chǎn)抵押貸款 D. 發(fā)行企業(yè)債券 E. 房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款 44. 消費市場細分的標準可概括為()。 （1 分） A. 地理環(huán)境因素 B. 人口因素 C. 消費心理 D. 商業(yè)變量 E. 消費者行為因素 45. 下列指標可以按年計算，也可以按整個貸款期計算（ ）。 （1分） A 利息準備金率 B 資產(chǎn)負債率 C 償債準備金率 D 流動比率 E 速動比率 46、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或經(jīng)營時，計入開發(fā)建設投資的期間費用為()。 （1分） A 營業(yè)費用 B 銷售費用 C 管理費用 D 財務費用 E 檢修基金 47. 關(guān)于某種商品的市場規(guī)模，正確的說法是（）。 （1分） A.有效市場大于服務市場。 B、服務市場大于潛在市場。 C.潛在市場大于有效市場。 D.滲透市場大于有效市場。 E. 服務市場大于滲透市場。 48、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有（ ）。 （2011真題） （1分） A 土地出讓價格 B 土地購置稅 C 基礎設施建設費 D 水文地質(zhì)調(diào)查費 E 土地開發(fā)工程費 49.宏觀經(jīng)濟周期的階段包括（ ）。
（1分） A 繁榮 B 衰退 C 蕭條 D 復蘇 E 重生 50. 可以依法發(fā)行公司債券的公司有（ ）。 （1 分） AA 股份公司 BA 國有獨資公司 CA 普通合伙企業(yè) DA 兩家國有企業(yè)投資設立的有限責任公司 EA 有限責任合伙企業(yè) 51.房地產(chǎn)投資描述中屬于以下特征的房地產(chǎn)有（ ）。 （1 分） A. 位置固定性或不可移動性是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的特征。 B. 房地產(chǎn)市場上不存在兩處相同的房產(chǎn)。 C.房地產(chǎn)投資容易受政府政策影響。 D. 房地產(chǎn)投資可以獲得稅收優(yōu)惠。 E 房地產(chǎn)投資可以產(chǎn)生相當高的利潤 52. 房屋的動工一般應以（ ）日為日期。 （1分） A.施工隊進入現(xiàn)場。 B.基礎處理。 C、房子正式開始破土挖槽。 （1 分） A 資產(chǎn)負債表 B 投資計劃及籌資表 C 借款本息估算表 D 財務計劃現(xiàn)金流量表 E 利潤表 54. 開發(fā)項目需要選址、定點審批時，開發(fā)商必須持（ ）等文件，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、指定申請。
（1分） A.發(fā)展改革委批復、核準或備案文件，即項目的批準文件。 B、開發(fā)建設單位或其主管部門申請土地的函件。 C.擬定規(guī)劃設計圖。 D. 開發(fā)項目擬定地點的 1/2000 或 1/500 地形。 圖E 土地出讓合同 55. 技術(shù)資料內(nèi)容包括（ ）。 （1分） A.土木工程數(shù)據(jù) B.前期工作數(shù)據(jù) C.安裝數(shù)據(jù) D.設計文件和變更數(shù)據(jù) 識別企業(yè)的競爭對手有兩個方面。 （1分） A 正確 B 錯誤 57、辦公樓項目房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，在確定項目規(guī)模和等級時，必須充分考慮項目所在地區(qū)的流動人口和常住人口數(shù)量。 （ ）（1分） A 正確 B 錯誤 58、專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)的投資管理活動。 （ ）（1分） A 正確 B 錯誤 59、開發(fā)商利用財務杠桿原理籌集資金、借錢賺錢，但同時也增加了風險。 （1 分） A 正確 B 錯誤 60. 在零售商業(yè)地產(chǎn)中，當使用百分比租金時，如果租戶和業(yè)主之間商定的人為平衡點低于自然平衡點，則在百分比保持不變的情況下，業(yè)主的收入將會增加不變。 （1分） A 正確 B 錯誤 61.債務融資成本中的資金占用費就是我們通常所說的利息。
() (1 分) A 正確 B 錯誤 62. 對于某些財產(chǎn)，例如創(chuàng)收財產(chǎn)、工業(yè)財產(chǎn)等，租金水平相對于財產(chǎn)的其他特征可能不是很重要。 因此，人們普遍認為，只要租金與其他競品物業(yè)相比相差不大，物業(yè)的特色和品質(zhì)才是吸引租戶的主要因素。 （1分） A 正確 B 錯誤 63.一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風險相對較高，但回報也較高。 （）（1分） A 正確 B 錯誤 64.對于住宅物業(yè)，除了物業(yè)管理外，還必須進行設施管理、資產(chǎn)管理等物業(yè)資產(chǎn)管理。 （ ）（1分） A 正確 B 錯誤 65.當計息期限不變時，名義利率越大，實際利率越大。 （1分） A 正確 B 錯誤 66、多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上不確定因素同時變化并相互作用時對項目經(jīng)濟評價指標的影響。 （1 分） A 正確 B 錯誤 67. 貸款本息結(jié)算表是一份基本財務報表。 本表列出了可直接用于計算償付能力指標的基礎數(shù)據(jù)。 （1 分） A 正確 B 錯誤 68. 如果一個房地產(chǎn)投資項目的季度回報率為 3%，則其年度實際回報率為 12%。 （1 分） A 正確 B 錯誤 69. 在房地產(chǎn)投資中，股權(quán)投資比例越低，資本在總投資中所占的比例就越高。
（1 分） A 正確 B 錯誤 70. 在我國，政府壟斷國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓二級市場。 （）（1分） A 正確 B 錯誤 71、租戶 5 年內(nèi)支付的房產(chǎn)租金現(xiàn)值為 40 萬元，租金年增長率為 2%。 如果折扣率相同，那么租戶年底支付的租金為8.4萬元。 （）（1分） A 正確 B 錯誤 72、《規(guī)劃意見書（選址）》主要規(guī)定了用地的性質(zhì)、位置和邊界。 （1 分） A 正確 B 錯誤 73. 投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評價兩部分。 應在開工前進行，以便開發(fā)商考慮相關(guān)施工問題。 （1 分） A 正確 B 錯誤 74. 詳細可行性研究也稱為“預可行性研究”。 在前期可行性研究的基礎上，進一步論證和分析了項目建設的可能性和潛在效益。 （1分） A 正確 B 錯誤 75. 一般來說，只有規(guī)模大、實力強的企業(yè)才能采取全面覆蓋的營銷策略。 （1分） A 正確 B 錯誤 76、在市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析方法是利用相關(guān)分析的理論來判斷銷量與其他因素之間相關(guān)性的性質(zhì)和強度，從而做出預測。 這種方法特別適合中高端國家。 短期預測。 （1 分） A 正確 B 錯誤 77. 市場上可能會出現(xiàn)具有不同偏好的消費者群體，這稱為自然細分市場。
（1 分） A 正確 B 錯誤 78. 指數(shù)平滑法中的平滑指標是平滑過程中新舊數(shù)據(jù)的分配比例。 a越小，預測值越趨于平滑。 （）（1分） A 正確 B 錯誤 79、根據(jù)增量存量法，土地分為一級土地市場和二級土地市場，房屋分為一級住房市場和二級住房市場。 （1分） A 正確 B 錯誤 80、房價合理性指數(shù)是指從城市經(jīng)濟基本面能否支撐房價的角度來判斷當前實際房價的合理性。 它反映了實際房價與城市經(jīng)濟的關(guān)系。 基本面指標的協(xié)調(diào)關(guān)系。 ( ) (1 分) A 正確 B 錯誤 81. 房地產(chǎn)投資的時間風險是指選擇合適的入市時機。 （1 分） A 正確 B 錯誤 82. 通貨膨脹對房地產(chǎn)投資僅產(chǎn)生負面影響，而非正面影響。 （1分） A 正確 B 錯誤 83.一般來說，短期投資基金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風險相對較低，但收益較高。 （）（1分） A 正確 B 錯誤 84、最低租售價格與預測租售價格的差距越大，房地產(chǎn)項目抵御市場風險的能力越強。 （1分） A 正確 B 錯誤 85.某項目的成本利潤率為30%，開發(fā)周期為2年，則該項目年成本利潤率為15%。 （1分） A 正確 B 錯誤 86.某筆貸款的年利率為5%，按季計算利息，則該筆貸款的實際利率為5.09%。
() (1 分) A 正確 B 錯誤 87. 在不同時間支付或接收相同金額的資金價值相等。 （1 分） A 正確 B 錯誤 88. 房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即建設貸款和短期資金。 （1分） A 正確 B 錯誤 89.開發(fā)項目成本費用中，財務費用是指企業(yè)財務部門發(fā)生的各項費用，包括財務人員工資、辦公費用、銀行利息等。（ ）（1分）A正確 B 錯誤 90. 零售商業(yè)百分比租金是指租戶按照營業(yè)額的一定比例繳納的租金。 （）（1分） A 正確 B 錯誤 91. 如果承包商將業(yè)務擴展到整個開發(fā)過程并承擔相應的風險，則需要更高的收入水平。 ( ) (1 分) A 正確 B 錯誤 92. 創(chuàng)收性房??產(chǎn)的稅后現(xiàn)金流量 = 潛在總收入 - 空置和租金損失 + 其他收入 - 運營支出 - 抵押貸款本金和利息支付 - 準備金 - 所得稅。 ( ) (1 分) A 正確 B 錯誤 93. 詳細可行性研究通常稱為可行性研究。 它以機會研究為基礎，進一步論證和分析項目建設的可能性和潛在效益。 （ ）（1分） A 正確 B 錯誤 94.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，融資方案是根據(jù)開發(fā)項目的資金使用計劃和銷售收入計劃，確定資金來源和相應金額。
（1 分） A 正確 B 錯誤 95. 在創(chuàng)收性物業(yè)管理中，物業(yè)服務企業(yè)對租戶的人身安全和財務安全負有主要責任。 （1分） A 正確 B 錯誤 4、主觀題（共 5 題，共 5 分） 96、某家庭預計未來 10 年每月收入為 8000 元。 如果其月收入的40%可用于支付住房抵押貸款每月還款金額，年貸款利率為6%，則家庭最多可以償還抵押貸款金額是多少？ 97. 一個家庭準備用抵押貸款購買房屋。 家庭月總收入7000元，最多可以用月總收入的25%來償還每月的住房貸款。 貸款年利率6%，貸款期限最長20年。 如果按月等額還款，首付最低為房價的30%。 問題：（1）該家庭能購買這套房子的總價最高是多少？ 如果第5年末銀行貸款利率提高到9%，為了保持原來每月還款額不變，那么（2）家庭在第6年年初需要還款是多少- 提前償還貸款的時間？ （3）如果不提前償還貸款，貸款期限需要延長多少年？ 98. 一個家庭未來10年預計月收入為16000元。 如果可以用月收入的30%來支付住房抵押貸款的每月還款，則貸款年利率為12%。 問：家庭最多可以償還抵押貸款金額是多少？ （每月收入發(fā)生在月初） 99、某投資者以18000元/平方米的價格購買了一間建筑面積為60平方米的商鋪，用于出租經(jīng)營。
投資者用自有資金支付總價的30%，其余部分通過銀行提供的抵押貸款支付。 抵押期限為10年。 年利率比5.31%高1.5個百分點，每年等額還款。 運營費用為有效總租金收入的 25%。 投資者希望該店在還貸期間的稅前現(xiàn)金投資回報率不低于12%。 嘗試計算貸款償還期間滿足投資者最低現(xiàn)金回報要求的月租金單價（每平方米建筑面積的月總租金）。 100.張有兩種選擇，A和B。 A方案：購買一套房價600萬元的商鋪，首付為總價的50%，其余為商業(yè)按揭貸款，年息銀行規(guī)定利率8%，期限10年，等額本息還款。 該時期是在每年年底。 購買后第二年年初即可出租店鋪。 張和李協(xié)商了一份暫定租賃合同。 李租了這間店鋪19年。 第一年租金150萬元。 租金每五年增加5%。 年租金于每年年初一次性繳納。 。 店鋪每年的運營費用為租金收入的25%。 B方案：購買辦公樓一棟，總價400萬元。 收購價款全部為張某自有資金，并于第一年年初一次性支付。 辦公樓購買后第二年即可出租。 張某和楊某還簽訂了一份暫定租賃合同。 楊某租用該辦公樓，租期為19年。 前10年年租金為120萬元，后9年年租金為190萬元。 租金每年年初一次性繳納，辦公樓年運營費用35萬元。 上述兩個方案均未考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張先生要求自有資金的目標收益率為15%。 1. 編制A、B兩個方案的自有資金現(xiàn)金流量表。 2. 評估A、B兩個方案的可行性，利用內(nèi)部投資收益率比較A、B兩個方案的優(yōu)缺點。區(qū)別。