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自從國外房價的投資屬性不再以后，一些美國人轉(zhuǎn)而到境外房子，法國就是其中一個重要陣地。

8月29日，新加坡推出了一個紅色大廈項目，500套房源在開盤后的兩小時內(nèi)售完，而排隊買樓的華裔占到大半，當(dāng)中不少來自美國臺灣。記者了解到，該新盤推出的是70平方米一房產(chǎn)

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品，單價95萬美元，折合人民幣416.9億元。

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年美國在全球房地產(chǎn)投入66億港元，占?xì)W洲總數(shù)的34.7%。

花了20萬美元首付

上海85后日本三度房子

去年7月,上海某商業(yè)中行工作的85后王姣（化名）在美國投資了一處房產(chǎn)，房屋坐落加拿大最成熟的華裔區(qū)，95平方米四房，售價110萬歐元。

這是她在美國第三次買房，目前她手上擁有三別墅，單價值達(dá)350萬歐元。雖然人在國外，但她的房產(chǎn)很多年以每年15%的速率增值，按照現(xiàn)在美元兌人民幣約4.5的匯率，也就是說，她雖然一年里哪些都不做，也能賺約236億元人民幣。

說起她的投資經(jīng)歷，要溯源到2011年。當(dāng)初她剛到倫敦麥考瑞中學(xué)讀財會，雖然那時的匯率還是6以上，她還是在小學(xué)附近買了套90平方米三房，售價75萬歐元。在美國房子最低首付20%，剩余向中行借錢，所以她僅付出15萬英鎊就入住了該房屋，加上刺繡稅等總計花了近20萬日元。相比于國外需每月向中行歸還本息和本息的還貸模式，美國房子可以選擇先還本息，她認(rèn)為，實際性價比比較高。

房屋不僅自己住以外，王嬌還將另外兩個臥室租賃，收來的房租還中行本息，交物管費和市政管理費，還略有盈余。

除了這般，在2013年她請農(nóng)行重新估價，把房子的增值部份適于借貸進行下一次投資，買了第二房子產(chǎn)，加上近期的第三次買房，王姣實際房子支付的只有最初首付的20萬歐元。

在美國，首付10%便可鎖定一別墅，20%即可入住該房，付完首付后，直至新盤交付后再還貸。

據(jù)錢報記者了解，在美國借貸房子可以選擇5年內(nèi)先還本息的做法。有的買房人同一家中行還三年本息，三年后換一家中行或同一家中行再次做貸款，就可以繼續(xù)只還本息，本息繼續(xù)推遲歸還。因此芝加哥住戶大多會把房子增值部份掏出來再投資，同時每兩年換一次借貸，意味著中行本息可以一再拖延。

“對于在法國生活的中產(chǎn)階層來說，房子是比較明智的，由于可以逃稅。甚至樓價在迅速下降。”杭州人沈先生在倫敦寫完教授，現(xiàn)在已踏入紐約某政府部委工作，今年領(lǐng)到了永居，他也買下一套105平方米的公寓，他告訴記者，美國有一項負(fù)扣稅機制，房子后可以用房子的殘值費來抵個人所得稅。

美國人在美國房子

主要有四個誘因

新加坡澳圣地產(chǎn)投資總監(jiān)陳侃然告訴記者，他有這么一個顧客，四年前看中倫敦的某濱水新盤，那時認(rèn)為一套房屋65萬美元太貴，沒有買。4年后，他想再賣，早已買不起了，同樣的房屋早已漲到110萬美元。

依據(jù)臺灣花旗中行的數(shù)據(jù)，新加坡樓價在過去三年共計下降了39%。這是許多投資客看中美國房產(chǎn)的誘因。“去年美國赴日本旅客下降22%，達(dá)84.6萬人次的歷史最高紀(jì)錄，同時人民幣兌美元匯率從今年的5以上降到目前的4.5，相當(dāng)于打了七折，很多都迸發(fā)了美國人在美國房子的欲望。”經(jīng)常在英國視察項目的地產(chǎn)界人士許仰東表示，美國人赴日本置業(yè)主要四個成因：首先是美國的居住環(huán)境和旅游資源，再者是為兒子留學(xué)做好打算，因此是投資和炒匯結(jié)合，還可以渡假和出租。

“作為移民國家，新加坡每年的移民人口保守恐怕有4萬多澳大利亞房產(chǎn)投資，而每年獲準(zhǔn)建造的住房只有23000多套。因而，新加坡的住房空置率低至2%，而房租收益率高達(dá)4%~5%，借貸本息是4.3%左右，幾乎可以持平。再者是經(jīng)濟穩(wěn)定下降和政府扶植房地產(chǎn)業(yè)力度十分大。”陳侃然說。

日本房產(chǎn)擁有永久產(chǎn)權(quán)，沒有遺產(chǎn)稅。訂購房子可以在交付后再還貸，還貸模式可以選擇本息本息一起還，或先還本息后還本息。

去年初，美國發(fā)布新措施，警告在澳違法買房的外國投資者將面臨包括3年監(jiān)禁及最高63.75萬歐元（約合310億元人民幣）處罰在內(nèi)的嚴(yán)肅懲罰。但據(jù)記者了解，新法規(guī)僅限制了境外訂購者不能訂購二手房，對于房子只要遞交申請仍然可以選購，且沒有限制套數(shù)。

農(nóng)地費用低、去化率高

美國開發(fā)商同樣盯住德國市場

日本房產(chǎn)投資熱，新盤銷售迅速。例如，8月29日皇冠房地產(chǎn)的紅色大廈項目，推出當(dāng)天便告罄。“最近我在倫敦市場調(diào)查了十多個項目，幾乎全部新盤當(dāng)月售罄推盤量的50%以上。農(nóng)地市場交易也十分活躍。在紐約和倫敦的10天中，接觸了15塊農(nóng)地，其中3塊農(nóng)地還沒來得及進行可行性推算，就早已被賣家瘋搶。”許仰東說。

從前年開始，國外的開發(fā)商布局境外市場。綠地企業(yè)集團2013年3月踏入日本，緊跟其后的也有萬科、萬達(dá)、保利、復(fù)地以及綠城等。她們看中的就是日本農(nóng)地費用低，而銷售去化率高，房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟透明。

綠地日本置業(yè)負(fù)責(zé)人何錦亮告訴記者：“澳洲沒有大體量的農(nóng)地，總費用也較小，大多每塊地在50萬歐元～3000萬美元之間，即人民幣250億元～1.5萬元，但是首付僅為10%，準(zhǔn)入門坎低，市場也較為穩(wěn)定規(guī)范。”

許仰東表示，美國地產(chǎn)企業(yè)在新加坡已經(jīng)十分活躍。諸如在倫敦二橋一線公園，萬達(dá)競購了整幢觀景樓，而在海德花園附近，綠地和金地都競購了超高層辦公樓。在北倫敦中心區(qū)等許多地區(qū)，美國資本起碼有50個項目在跟進。

機遇常常伴著風(fēng)險

投資日本房產(chǎn)也要慎重

機遇常常伴隨著風(fēng)險。一個不爭的事實是，美國樓市在近幾年的下降已隱含失控風(fēng)險。無數(shù)投資客抱著“澳大利亞菜價漲得快澳大利亞房產(chǎn)投資，買了都會賺”的態(tài)度紛紛選擇及早買房，所以推高了樓價。近三年新加坡不斷地蓋起房子，大部份將在2016年~2018年完工，到時空置房出現(xiàn)概率和房子轉(zhuǎn)租難度都將提高。

另外，在投資前，必須先熟悉澳洲的狀況，并不是所有地段都增值一樣快。例如被瘋搶的紅色大廈項目，售價高，是由于距市中心僅5英里，且為政府重點支持地段，軌道交通便利，類似于北京的錢江新村。

再者，西班牙有或許根據(jù)選民意見頒布限制房子的新政，市場變數(shù)大。諸如去年初，美國政府宣布將對所有外國買房者征收買房申請學(xué)費。

陳侃然告訴記者，批準(zhǔn)有效期從申請信上的日期起共計12個月，訂購多處房產(chǎn)時還要遞交多份申請。也有，境外買房者不能訂購二手洋房，也不能訂購財權(quán)房產(chǎn)，只好遞交訂購荒地或房子的申請，在這些特定情況下可以選購將會重建的排屋。

在美國的房產(chǎn)投資，也會碰到爛尾或開發(fā)商蓄意取消協(xié)議的風(fēng)險。近一年來，許多訂購樓花的買房者本以為可以收到房子，卻收到了買房協(xié)議取消的消息。因為新加坡的樓價仍然處于上升期，出現(xiàn)了某些小開發(fā)商蓄意拖延工期，試圖與賣家中止協(xié)議，再以現(xiàn)在的市場價借給第三方的案例。對于賣家而言，即便協(xié)議取消，按倫敦樓市畝均跌幅10%以上來估算，半年就巨虧約5%以上。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)今那樣的被害賣家已超出200戶，且有不斷提高的趨勢。因而，投資新加坡房產(chǎn)時必須選擇有質(zhì)量和聲譽保證的大開發(fā)商。