更新時間：2023-10-20 11:08:47作者：佚名
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目錄
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房地產投資信托的概述
房地產投資信托（REITs）最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的利潤股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明晰劃分為專門持有房地產、抵押按揭相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。隨后，伴隨著稅法的演變，REITs在英國經歷了數次重大的調整，同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差別，但都沒有改變REITs作為房地產投資基金中一種方式的本質。不過REITs與通常的房地產投資基金有明顯區別：REITs一般可以獲得一定的稅收讓利，但須要滿足一定的籌建條件等。
REITs代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信托，是基于房地產行業細分的科學規律，隨著房地產六大環節（資本運作、設計企劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務）的分工合作，隨著政府執政能力逐步加大，房地產行業的逐步規范而出現的。它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實現整個房地產行業的規范，所以，強烈建議盡早在我國立法支持并推廣。
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通過REITs融資的優勢
REITs除了資金來源廣泛,并且是以專業的人員進行房地產項目的投資選擇及運作管理，因而在可運作的資金規范上、管理上及投資策略的擬定上都具有先天的優勢。
對于投資者而言，REITs風險低，回報穩定。首先，由于REITs通常是由專業的房地產公司發起并管理的，才能合理地選擇投資的項目，并能對其進行科學的管理，所以，相對于我國的由信托投資公司發起的房地產信托而言，從經營管理上大增加了投資風險。其次，因為基金的規模比較大，因此能廣泛投資于各種類型的房地產項目,因而分散了投資風險。最后，因為REITs投資于房地產,可獲得穩定的房租收入，有一筆持續穩定的現金流，但是利潤率也比較可觀。在英國，投資房地產的基金年平均利潤率可達6.7%，遠遠低于建行存款的利潤，但是其風險卻要大于通常的股票。
對于房地產企業而言，與債權融資相比，REITs是以股權方式的投資，不會降低企業的債權負擔。倘若從工行房貸，房地產企業要按欠款協議約定的還貸，財務壓力大,并且房地產企業也未能就這些短期內回報低的項目向建行申請按揭；同時，因為REITs的分散投資策略，減少風險的投資原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈值的規定比列，因此房地產企業不失去對企業和項目的控制權和自經營權。
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REITs國際運行模式的比較
房地產投資信托基金作為房地產企業一種創新的融資手段，首先形成于20世紀60年代的法國。20世紀60年代后期海外房產投資優勢，英國、日本等發達國家就早已產生了初步成熟的房地產期貨化模式。步入20世紀80年代以后，房地產期貨化得到了迅猛發展，美國、加拿大等其他國家和地區也先后舉辦了期貨化業務。2003年,房地產投資信托開始步入澳門房地產市場運作，其資金管理采取外部管理方法。2005年6月，臺灣施行新政則容許房地產投資信托投資海外地產，并容許欠款不超過持有房地產價值的45％。
日本REITs的籌建主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律，而稅法則規定了REITs就能享受稅收讓利的一些主要條件，因而解釋為何了日本REITs在結構、組織、投資范圍，利潤分配等的發展就會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月,臺灣期貨和證券事務監察委員會（臺灣證監會）施行了《房地產投資信托基金守則》，對REITs的籌建條件、組織結構、從業人員資格，投資范圍、利潤分配等方面做出了明晰的規定。臺灣在很大程度上借鑒了德國REITs的結構，以信托計劃(或房地產地產公司)為投資實體，由房地產地產管理公司和信托管理人提供專業服務。
按《房地產投資信托基金守則》規定，臺灣REITs每年必須將不高于90％的凈收益以紅利方式分配給信托單位持有人。雖然日本、澳大利亞和其他歐洲國家對REITs的收入分配都有要求，并且這種國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯系，尤其是德國的REITs發展基本上是稅收讓利驅動，收入分配要求雖然是防止雙重課稅的須要。臺灣的《房地產投資信托基金守則》規定上市的REITs必須繳納地產稅，REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重課稅。臺灣采用的是比較慎重并且限制性較強的模式，不僅對結構、投資目標、收入分配等方面的規定外,《房地產投資信托基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了十分嚴格的規定。
可見，日本的REITs是一直圍繞著稅法來發展的,其REITs的起源有顯著的稅收讓利特點;而臺灣對REITs的規范不是通過稅法中稅收讓利的杠桿而實現，而是通過專項的立法、修改投資、信托等有關法律或新建法令，對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制訂了硬性的規定,并沒有顯著的稅收讓利驅動的特點，因此可以說臺灣的REITs是發展是專項法規型，這些模式對控制REITs這類新產品的風險有積極的作用。日本的REITs的發展十分討好市場的要求，所以可以說十分市場化，其REITs市場化造成的結構變異也得益于比較成熟的市場化經濟，以及其較成熟的金融體系；而因為REITs在臺灣的發展歷史較短，所以REITs的產生僅僅是在各個專項法規要求的規范框架內，因此REITs在臺灣也沒有產生由市場環境所致的結構上的變異。
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房地產投資信托發展意義
我國引入房地產投資信托基金有著極其重要的作用。
首先，引入房地產投資信托基金有利于建立中國房地產金融構架。房地產信托投資基金在美國既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是推動房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以工行為手段的間接金融的極大補充。為此，推出房地產投資信托基金，將大大地提升房地產金融的完備性，是房地產金融邁向成熟的必然選擇。
其次，引入房地產投資信托基金有助于分散與減少系統性風險，增強金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特點的房地產信托基金，將一定程度提升房地產金融當期的系統風險化解能力，增強金融體系的安全性。
再度，引入房地產投資信托基金有助于疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信托基金的引入，可以防止單一融通體系下交行相關新政對房地產市場的硬沖擊，緩解個別特定目的的新政對整個市場的整體沖擊力度，有助于減輕中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特點決定了房地產投資信托基金具有保值增值的功能，因而房地產投資的利潤相對比較穩定。
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REITs與國外通常意義上的房地產信托有很大的差異
第一，REITs是標準化可流通的金融產品，通常從上市或非上市公司競購地產資產包，且嚴格限制資產轉讓，較大部份利潤來始于房地產房租收入、房地產抵押月息，才能在期貨交易所上市流通；目前國外的房地產信托計劃是有200份協議限制的集合非標準化金融產品，通常不涉及競購房地產資產包的行為，其利潤視信托計劃的方案設置而定，目前尚無二級市場，不能在期貨交易所上市流通。
第二，REITs對投資者的回報須要把收入的大部份分配給投資者，例如日本、香港要求把所得收益的95%分配給投資者；國外的房地產信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的合同回報，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的運作方法是：負責提供資金并成立資產管理公司或經營團隊進行投資營運；國外的房地產信托計劃的運作方法是：提供資金，監管資金使用安全，或部份或局部參與項目公司運作獲取回報。
第四，REITs的產品周期通常在8-10年，更重視房地產開發后，已竣工的房地產項目的經營；國外的房地產信托計劃產品周期較短，通常為1-3年。
第五，在日本，REITs是享有稅制讓利的一種工具：如信電匯益分配給受惠人的，REITS免除公司所得稅和資本利得稅，分紅后收益按適用稅率繳納所得稅。在臺灣，則須要承當資本利得稅和農地稅雙重稅收，而國外的房地產信托計劃目前沒有相關的稅制安排。
第六，國外的房地產信托概念較為籠統，可以是REITs模式，也可以是按揭信托、優先選購權信托、財產權信托、受益權出售信托等等。
其實，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業投資機構投資在商務辦公大廈、購物中心、飯店、公共建設等商用建筑物，投資人不是直接收錢投資不動產，而是取得獲益賬簿，酬勞以配息形式進行，且REITs可以掛牌公開交易，為此投資人還可以在公開市場買賣，攫取資本利得。
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我國構建REITs的發展新政建議
1、加快相關新政和法律法規制訂
房地產投資信托(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個須要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，須要構建建立的法律體系，保證和維持整個市場的公正、公正、公開和透明，從而推動房地產投資信托業健康、理性地發展。要完善健全的法律體系，僅僅只施行單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律擬定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步建立《公司法》或制訂專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制訂一些房地產投資信托基金的專項管理舉措，如對投資渠道、投資比列的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的方式發展。另外，還需對目前的稅法進行變革海外房產投資優勢，防止雙重課稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
2、加快房地產信托專門人才的培養
推進、加強REITs的人才培養。發展REITs須要早日構建起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信托運營機構或專業人員一般有較強的房地產項目操作能力，對市場的味覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資；同時這些專業機構或專業人員也是期貨市場上的分析家。加大房地產信托人才的培養，須要早日構建起一支既精通信托業務、又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極推動信托業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。
3、防范運作中的道德風險
從英國的房地產投資信托運作經驗來看，其經營與管理由受托人委員會或監事會負責。受托人委員會或監事會一般由三名以上受托人或監事組成，其中大多數受托人必須是“獨立”的。借鑒國外經驗，我國可以考慮在舉辦房地產投資信托業務的信托公司中構建類似的受托人委員會，負責制訂位地產信托的業務發展計劃，但是要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系，還要創造一種環境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就變得十分關鍵。另外，有限合伙方式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承當的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，最大限度地防范風險。
4、建立信托企業信用制度
構建信托企業信用制度，以建立的法律體系推動信托市場的誠信，保證信托市場的健康發展。構建信托企業征信體制，界定信托企業信息類型，實現征信數據的開放；發展信用中介機構；構建標準化的信托企業征信數據庫；構建完善失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；大力發展信托企業信用管理教育。
5、健全信息披露制度
有的信托公司將募集資金投入關聯方、并由關聯公司進行擔保，但信托協議中對此沒有闡明，使投資者身處風險隱患而不知情。信托投資公司應真實、準確、及時、完整地披露信息，包括經審計的中報和重大風波臨時報告等，在季報中披露各種風險和風險管理情況及公司整治信息，并在會計附注中披露關聯交易的總額及重大關聯交易的情況等。
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