更新時間：2025-10-14 21:23:36作者：佚名
北京章哥，在房地產行業摸爬滾打二十年，對業內各種情況了如指掌，他并非自詡為專家，而是憑借二十年的實際操作經驗，為大家排憂解難。
Q:
感謝回復，我主要目的在于購房以便將女兒的戶口遷至北京，由于兒子已是北京戶籍，讓女兒也落戶北京對兩個孩子更為公正，此外還需考慮學區問題，主要是為了孩子們未來在北京升學能獲得一定便利。目前初中就讀于本片區學校，存在被分配至較差學校的情況嗎？
參加北京中考，最遲需何時前往北京就讀，目前他們倆暫居石家莊，關于高中招生政策，聽說重點中學面向全市招生，普通中學則限定在特定區域，此說法是否準確，希望詳述初中與高中的教育制度，以及購房方面有何建議，是優先考慮區域購買小戶型，還是更注重居住環境舒適度，謝謝。
我家是北京集體戶口，兒子和我住在一起，家里買了房子，這樣女兒的戶口就能轉來北京，她和兒子就能在北京上學，妻子也能調到那邊工作，幫忙照顧兩個孩子的學業，不過這個決定讓她付出了很多，為了孩子，只能這樣。
A：
到目前為止，其他區域已經全部采用派位方式招生，陽光入學，結果全憑碰運氣。
朝陽區采用單一學校劃分區域的方式，這意味著擁有戶籍和房籍，就能很大程度進入優質中學就讀，而且該區存在獨特之處，僅購買對應中學的房產，價格增值空間可能很小，甚至沒有增值，因此，既然兩個孩子都處于五、六年級，若要鎖定中學，可以考慮朝陽區的學區房產，不過350萬元預算下，可選范圍有限
提早進入北京讀書比較理想，因為優質中學大多會在七年級實施分班或分組教學（實行流動教室制度）。即便同處一所學校和同一個年級，實際獲得的教育資源也會存在顯著差異，甚至在某些情況下，名校內部不同學生群體間資源分配的不均衡程度，可能超過普通學校與頂尖學校之間的差距，畢竟普通學校分層教學現象不突出，而名校優質資源更傾向于提供給表現優異的學生。
假如小學升初中時沒去，那就只能在初二轉學，初一和初三都不會接納，初二入學時間稍遲些，除非學業表現優異，否則優質學校大多不愿招收，最遲的情況就是直接參加中考，甚至可以直接參加高考。
部分重點中學并非對全市開放招生,僅華夏女子中學招收全區的頂尖女學生。其余學校則通過實驗班面向全市選拔優秀學生,但東城、西城、南城三區存在區域限制。此外,牛高也會為非東、西、南三區的學生預留極少數統籌招生名額。
多數高中主要招收本區學生，否則誰會辛苦購置遠郊的優質學區房呢？此外，民辦高中及部分國際學校招生范圍覆蓋全市，而國際學校還面向全國招生，畢竟它們不參與高考考試。
詳細說明這項政策？我沒空去完成，而且我對教育方面也不太了解，還是請專業人士來處理吧。
家長才有權決定是否購置學區房產，旁人無法提供意見，這和選擇衣物類似，是在專賣店選購品牌，還是在超市購買平價商品，完全取決于個人的目標或實際需要，我明白您正為此感到困擾，不過我無法提供任何幫助。
最好在委托中介找房時，對期望值保持適度，以免他們因此認為你對北京房地產市場不夠了解，進而更加大膽地夸大其詞和做出不切實際的承諾。
僅供參考。
Q:
咨詢，打算近期購置一處住宅。具體要求：第一，經濟承受能力在一千二萬元以下，購買二手房，區域僅限于海淀區，因為孩子將在101學校就讀兩到五年。第二，關注房產的增值潛力，對學區沒有特別要求。第三，考慮購置新房，地點在永豐南或者頤海云頌，價格范圍在一千一百萬左右。
五道口，華清嘉園；---只能購置兩室，或者全北三室。安寧莊，上林溪---房間格局佳，價格適中，但相距較遠。清河，萊圳家園---屬于房東自住。馬連洼，古月園、博雅西園、萬科西山庭院（轉手不便）
西二旗，別稱新硅谷，距離較遠，上地，稱作當代城市家園，西北旺，有百旺茉莉園和中海楓漣山莊
A：
這地方小區真不少貝語網校，我列舉不過來，只能泛泛地談談五毛錢的事兒。
沒有學區需求，這并非是否具備或是否選擇的問題，而是海淀所有房產都天然帶有學區特征，差異僅在于學區附加值的高低不同而已。
譬如說，這就好比要買一件衣物，條件是必須到商場內的品牌專門店挑選，不過對具體品牌沒有特別偏好。然而，品牌專門店的商品通常都帶有品牌附加值，不管是否合用都必須承擔這個價格。
如果想要資產穩定，那么通常建議選擇價格增值不明顯的房產，畢竟學位對使用者來說意義不大。華清嘉園的房價應當是最高的，馬連洼和西北旺的價格屬于中等水平，其余清河、西二旗、上地和安寧莊的房價大概都較為平實。也就是說，學區等級越高，價格增值就越顯著。
華清嘉園屬于中關村，是北京第一類的學區優質房產朝陽小升初，在學區概念剛出現時就非常火爆，五道口也因華清嘉園而成為中心區域。如今價值應該比較合理，可以請中介評估一下，覺得符合預期再考慮購買。
也可以在實地考察時，估算一下教育附加值的占比，用具體數據來衡量，不要憑直覺做決定。
我對新住宅了解不多，難以評價其優劣，與二手房情況也不相同，沒有必要將兩者放在一起對比，應該分開考慮，當然新住宅也可以請中介計算一下增值比例，除了學區因素外，還要考慮開發商的利潤空間，這樣才能進行合理的對比。
僅供參考。
Q:
形容得相當貼切，知名品牌的服飾通常具備額外價值，知名程度越高，這種額外價值越明顯，不過顯得有身份，然而其市場價值穩定性未必理想。
要增值的話，可以考慮價格加價比較少的房產，畢竟學位對您來說沒什么實際用處。華清嘉園的房價應該是最高的，馬連洼和西北旺的價格屬于中等水平，其余清河、西二旗、上地以及安寧莊的房產價格相對來說會低一些。也就是說，學區越優越，房價的額外支出就越多。
清河一帶，價格應當比較平實，西二旗區域，價位也屬中等，安寧莊那邊，價位相對不高，上地那里，由于小升初階段缺乏優質學校，因此價格也抬得很高，在這樣的背景下，清河、西二旗、安寧莊這些地方，倒是可以考慮的。
清河地區、西二旗附近、安寧莊這邊，目前的狀況是更新不久的房產比普通房更受歡迎，我試著先關注一下那些更新不久的房子。
A：
區域位置和學校歸屬并不等同，我指的是“上地”這一區域，它位于您所提的“當代城市家園”的另一側。上地所屬學區的附加價值確實非常顯著，在海淀區乃至整個北京市都屬于頂尖水平。
另外在學生入學需求旺盛的時候，這類房產的保值能力普遍較好，但是需求旺盛階段結束后朝陽小升初，能否繼續維持就很難說了，關鍵要看是否有相關的扶持措施出臺。
這幾個板塊的增值幅度都不算太高，西三旗地區按說還要小一些（名校另當別論），不過最終還是要精確算一下，每套房子情況都不一樣。
更新型的肯定比老舊房屋更有優勢，不過具體還要看房屋的種類以及實際的居住感受，或者說要全面衡量，像您昨天提到的上林溪和萊圳家園（萊鎮香格里）都屬于非常出色的選擇，它們的價格變化情況一直處于領先位置，看房的時候可以重點考慮性價比的高低。
僅供參考。
Q:
請問，舊宮紫郡府、北京潤府、亦莊泰禾拾景園，這三個之中，哪一個更優，從長遠發展角度來看。
A：
未來哪個地方更有前景？這需要分析，小區自身無法實現進步，只能憑借地理位置。理論上講，哪里的當前狀況越不理想，那里的發展潛力才可能越大。或者說，那邊的土地儲備越豐富，就會有越多的提升空間。
那個老宮殿區域算是發展得比較完善了，至少已經接近飽和狀態，土地資源儲備遠不如外圍新區，因此在規劃上不可能再引入太多創新元素，所以這個地段的未來發展趨勢就是穩定，至少不會比得上大型社區，但也不太可能形成獨立的行情
總之若想進步就往東邊瞧，那里雖是三個區域交匯處，但理論上前景更廣闊，關鍵看各方如何協作以及財政投入有多大。
對于新住宅我不了解，北京潤府的售價我也不清楚，需要咨詢本地中介和銷售渠道，因為他們對房產銷售更清楚。
僅供參考。
關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。