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昆山二手房價格大幅下跌,玉山城西板塊掛牌均價同比下跌12.13%,

更新時間:2024-12-08 14:16:07作者:佚名

NO.1 |一

近日,有分析人士注意到群里的一張照片。昆山的房產(chǎn)中介一直在推特上發(fā)布二手房價格。分析師計算了房屋單價,發(fā)現(xiàn)確實低于板塊均價。

與經(jīng)紀人溝通后了解到,最近昆山二手房的價格確實下降了不少,甚至有粉絲在積極討論昆山二手房的市場情況。

我們發(fā)現(xiàn),昆山核心區(qū)玉山城西的二手房掛牌價格較前兩年明顯下降。

安居客數(shù)據(jù)顯示,5月份昆山玉山城西二手房掛牌均價為36493元/㎡,環(huán)比下降1.56%,同比下降12.13%。

在10%以上的比例下,這個下降還是比較明顯的。而且,據(jù)安居客統(tǒng)計,近三個月玉山城西商圈均價大幅下降。趨勢可能會下行,提醒購房者注意風險。

眾所周知,玉山城西是昆山的主導價值板塊。交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等城市功能設施位居昆山第一梯隊。是主城區(qū)的核心宜居區(qū)。

昆山市二中學區(qū)房_昆山二中學期房_昆山二中學區(qū)房

例如,蘇州湖東/奧園片區(qū)和新區(qū)獅山片區(qū)的新建房和二手房房價均位居全市前列。

2021年至2022年兩年,玉山城西二手房房價暴漲,引領昆山上漲,主要涉及玉山城西和玉山老城區(qū)的學區(qū)房。

以昆山城市生態(tài)森林公園為中心,分布著不少均價3萬元/㎡的房屋。真的很像金雞湖邊的二手房。是城市的高價值,均價最貴,漲幅也最高。

玉山老城區(qū)的學區(qū)房近兩年3、4月份出現(xiàn)大幅上漲。我們來看看去年同期幾個重點學區(qū)的房屋掛牌價格。

樓一小區(qū)的學區(qū)為白鹿實驗小學、昆山二中本部,樓一小區(qū)掛牌均價超過5萬元/㎡。

白鹿新村,學區(qū)為昆山市培本小學、昆山市第二中學,單價4.9萬元/㎡。

而且,60平方米左右以下的小戶型掛牌及成交單價較高??。

為何昆山學區(qū)房價居高不下,甚至趕上蘇州?分析人士認為,原因如下:

首先,昆山流動人口較多,但優(yōu)質(zhì)教育資源相對稀缺。因此,優(yōu)質(zhì)學區(qū)的住房購買力趨于集中。優(yōu)質(zhì)教育資源不足以支撐強勁需求。當供給嚴重低于需求時,價格自然會上漲。在二手房市場尤其如此。

其次,還有非常重要的一點。蘇州市區(qū)招生政策為:家庭只有一套住房的,無人均面積限制;如果家庭擁有多套公寓,孩子入學的公寓必須滿足人均面積不低于18平方米,并且需要裝修和入住,不能只是“一棟”官方”或粗糙的房間。

昆山市二中學區(qū)房_昆山二中學區(qū)房_昆山二中學期房

但昆山在2016年取消了人均18平方米的限制,導致學區(qū)房單價異常高,總價低,只有學位的價值。

因此貝語網(wǎng)校,市場上建筑面積小于50平方米的房屋很少,單價高達數(shù)十萬也就不足為奇了。這種現(xiàn)象不僅存在于昆山,在我們的省會南京以及北京、上海、廣州等一線城市也存在。

今年,我們來看看這些重點學區(qū)的房屋掛牌價格。

從樓邑小區(qū)近三個月成交均價來看,該小區(qū)目前已跌破5萬元/㎡。兩套建筑面積小于60㎡的房屋成交均價均為4.6萬元/㎡。約㎡。

從在售樓盤的掛牌頁面來看,掛牌均價基本在38000-48000元/㎡之間,掛牌均價超過5萬元/㎡的樓盤極少。

我們來看看白鹿新村的掛牌均價和成交均價。

大部分房屋成交均價在3.5萬元/平方米至4.6萬元/平方米之間,最高不超過4.8萬元/平方米。

昆山二中學期房_昆山市二中學區(qū)房_昆山二中學區(qū)房

大部分房屋掛牌均價在3.6萬元/平方米至4.6萬元/平方米之間,最高不超過4.8萬元/平方米。

可以看到,今年昆山玉山城西、玉山老城區(qū)學區(qū)房的掛牌價和成交價均同比下降。

NO.2 | 2

除了大環(huán)境影響外,分析人士認為,昆山二手房掛牌量和成交價下降的原因有以下幾點:

如前所述,昆山主流核心板塊2021-2022兩年將出現(xiàn)大幅增長,以玉山城西為代表的頂值板塊二手房掛牌均價近6萬元/㎡,直接追趕以蘇州園區(qū)為核心。區(qū)內(nèi)二手房方面,高峰期連城東地段掛牌均價也為2萬元/㎡。現(xiàn)在他們已經(jīng)回歸到了理性的狀態(tài)。

另一個不可忽視的原因是,為了加快企業(yè)技術創(chuàng)新,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,昆山近一年來已將不少工廠外遷,其中包括一些深度涉足的知名臺資企業(yè)。來昆山30年。例如,4月,昆山亞龍紙制品有限公司搬遷至山東。

我們之前說過工業(yè)對房地產(chǎn)市場的支撐作用。產(chǎn)業(yè)帶來人才,人才帶來房地產(chǎn)市場的購買力。

工廠搬遷勢必導致大量人才流失,也就意味著大量的置業(yè)需求將會流失。無論是高科技人才還是工廠工人,他們對昆山置業(yè)的需求都會隨著工廠的搬遷而喪失。樓市需求影響比較大。

加之當前經(jīng)濟形勢不佳,居民收入和就業(yè)預期偏弱,導致購房信心不足,市場整體購房預期仍處于歷史較低水平。

昆山市二中學區(qū)房_昆山二中學期房_昆山二中學區(qū)房

據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計,昆山二手房掛牌量已達45285套。和蘇州一樣,昆山的二手房市場也很艱難。詢盤量和瀏覽量同比大幅下降,但掛牌量仍居高不下。當供給嚴重超過需求時,房價自然就會下跌。

昆山二手房市場現(xiàn)狀是:掛牌量高、吸納量低,剛性需求和改善性板塊的平均成交價格均呈現(xiàn)下降趨勢。

NO.3|三

我們常說二手房市場是樓市的風向標。

二手房和新房是相輔相成的。二手房既對新房有促進作用,又對新房產(chǎn)生分流作用。二手房市場的流動性對于新房交易具有重要的促進作用。二手房置換鏈釋放提升的住房購買力,可以為新房市場注入信心。

從二手房買賣、升級置換到新房交易,已經(jīng)形成了完整的住房消費鏈條。這條消費鏈始于剛需買房群體,止于已升級住房及以上的購房者。

在這個完整的體系中,每一個關鍵的“局部”角色都會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。

在二手房市場不溫不火的情況下昆山二中學區(qū)房,上個月昆山新房市場表現(xiàn)非常一般,供需雙雙下滑。成交量環(huán)比下降35%左右,樓市整體熱度環(huán)比明顯下降。

并且市場分化依然,4月份主要成交量依然集中在玉山鎮(zhèn)主城區(qū)。

據(jù)中介人士介紹,目前昆山二手房市場十分艱難,市場情緒很低,詢價和看房數(shù)量大幅減少。如果房東急于出售,他們就被迫降低價格。

昆山二中學期房_昆山二中學區(qū)房_昆山市二中學區(qū)房

分析師的一位朋友想掛牌玉山城西的一套次新房。該建筑已有大約5年的歷史。他找了一個經(jīng)紀人過來拍照。對方直接表示需要4-6個月的時間準備。經(jīng)紀人甚至直言:“房子不錯,但現(xiàn)在看房的顧客不多了。”

昆山樓市現(xiàn)狀是置換鏈被鎖定,二手房賣不出去;二手房市場的下滑已經(jīng)傳導至新房市場。

NO.4|四

靠近上海的地理優(yōu)勢以及與上海日益緊密的聯(lián)系,決定了昆山可以接手上海的超溢客群,其樓市交易量也得到了一定的保證。因此昆山二中學區(qū)房,昆山樓市一直具有一定的韌性,在四個縣市中相對比較。強健、健康。

主城區(qū)玉山鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、臨湖片區(qū)花橋鎮(zhèn)是今年昆山新房市場交易的主要支撐。但它們的市場相對獨立,房地產(chǎn)市場也各自發(fā)展起來。客戶群結(jié)構的顯著差異,造就了完全不同的市場。特征。

即使在市場冷靜期,主城區(qū)玉山城西新盤成交量價依然較為堅挺,因為改善需求的購買力充足,總體趨勢是越貴越好。項目賣得更好。

然而,二手房市場與新房市場不同。在市場形勢低迷、投資下降的背景下,外部投資需求的“助力”有所減少。內(nèi)生自住需求決定交易能否持續(xù)增加,而目前一些行業(yè)的人口流失意味著內(nèi)生自住需求的減少。

再加上近兩年二手房市場投資需求較大,導致二手房價格非理性飆升。現(xiàn)在,當這些房子再次進入二手房市場時,卻遇冷了,只能被動降價才能成功出售。這是昆山二手房價格下降的主要原因。

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